上半年苏州新房住宅网签同比暴跌48.63% 楼市依然不容乐观_观热点

对于房地产行业而言，2023年的上半年，仿佛特别漫长一些。

回顾2023年1-6月，我们看到的是在市场逆境之下， 不论是政府还是银行还是整个房地产行业，都在努力救市、托市或者自救。

(资料图)

据友媒统计，今年上半年全国各个城市，光救市政策此起彼伏的就有数百条，但 实际上对市场推动作用并不大 。

楼市的格局变化，从去年起势，到今年上半年彻底明朗。

受到经济下行影响，导致楼市需求两极分化明显， 高端需求购房意愿非常强烈，对于资产的配比、保值增值的目的十分明确 ；与此同时， 刚需刚改需求同样迎来了强烈的释放期，小面积低总价房源需求加大 。

高低两个极端的购房人群都积极释放购房需求，苏州新房市场选择满足高端购房需求，推出大量 大平层、核心板块的房源 ，并通过一次又一次涨价，迎合高端购房群体的打新需求。

而 苏州二手房市场则通过打折降价的形式，为刚需刚改购房群体提供大量房源，释放刚需刚改需求。

这样的市场分化，将 进一步导致贫富不均的现象，以及阶层进一步固化，宏观来看，并不是一个好现象 。

当然，是好是坏，也确实 轮不着我们操心，自有肉食者谋之 。

上半年苏州楼市的运行情况，可以为我们下半年的楼市发展做个参考：

首先我们还是先看看新房数据。

很显然，今年上半年，苏州新房市场网签量相当糟糕。

2023年1-6月，苏州新房住宅网签量总共约344.59万平。

与去年上半年相比， 苏州新房市场网签同比下跌48.63% 。

这里边当然是特殊原因的。

去年上半年5月份的时候，苏州的限购门槛， 从3年社保突然降至6个月社保即可购房 ，导致大批投资购房的合同因此通过网签，当时吴江盛泽、汾湖都有大批量房源网签，楼市的数据一下子顶了上去。

如果去掉政策影响，今年上半年的苏州新房网签量，和去年上半年几乎保持一致。

但是不要忘了，去年上半年，苏州楼市受到疫情影响更加严重，至少有一到两个月，苏州全境售楼处是无法开放的。

以今年的数据和去年相比，本来就是和一个历史低位进行对比，居然没有任何提升， 充分说明今年苏州新房市场有多么萧条。

唯一增长的数值，是苏州新房市场的成交平均面积。

今年苏州新房市场的平均面积达到了套均135平米，苏州新房市场彻底进入高端改善时代。

根据一些数据机构整理的楼盘网签排行榜显示，在排行榜上排名前列的楼盘，基本都是园区新区核心板块的高端改善楼盘， 大平层，高总价，小体量 ，本来应该是楼市中难以去化的产品，现在千万级豪宅却成为新房市场的主流。

新房市场成交数据模型看起来更像是奢侈品市场的成交数据模型，认品牌，认设计，认价格。

如果说这样的市场还是房住不炒，那等于是指鹿为马，颠倒黑白罢了。

2023年1-6月，苏州新房住宅预售量共约290.74万平，一共2.15万套房源获得预售。

苏州新房市场的供应比较保守，供应的板块主要以核心板块与次核心板块为主，供应的房源主要以大面积房源为主，大部分住宅房源总价超过400万。

近几年来，苏州的人均收入并没有大幅提升，产业规模也没有大举扩张，但是新房住宅的入门门槛却从200万飙升到400万，刚需刚改完全被排除在新房市场之外，这种情况一定是不可持久的。

无论怎么看，从数值中传达出来的各种信号，都是值得警惕的。

2023年1-6月，苏州一共拍出32宗地块，总占地面积约109.32万平，总建筑面积约184.7万平，总成交金额约335.88亿元。

土拍成交金额相比去年上半年，同比下跌了50.1%。

土拍总占地面积相比去年上半年，同比下跌了77.42%

土拍总建筑面积相比去年上半年，同比下跌了87.3%。

2023年1-6月，苏州土拍地块总体容积率约为1.7，去年上半年，这个数字约为1.8。

2023年1-6月，苏州土拍整体成交楼面价约为18185.17元/平米；而2022年1-6月，苏州土拍整体成交楼面价为14573.49元/平米。

一年时间， 新房住宅整体的拿地成本就高了3500元/平米 。

也许不少非核心板块的地块价格并没有太大提升，从侧面可以看到，今年上半年和去年上半年相比，地块更集中在核心与次核心板块，供应的改善板块居多。

新房市场的问题根源，源于土地市场的供应。

和新房相比，2023年1-6月份的二手房成交，才是真正的风起云涌，波涛万丈。

从2023年春节之后，我们看到苏州二手房住宅的成交量划了一个大大的弧线，一直到五月份才出现较大的降幅。

2023年1-6月，苏州二手房住宅一共网签约388.48万平，与去年上半年相比，同比上涨41%。

今年疫情完全放开之后，前期压抑已久的刚需刚改购房者，几乎是一股脑涌入二手房市场释放需求。

与此同时，大批买房买在利率高位的购房者，都试图在这个阶段卖房，来规避过高的月供。

到目前为止，苏州二手房住宅每日的成交套数，依然是高过新房住宅的成交套数。

但是由于二手房住宅的套均成交面积略低，6月份的苏州二手房住宅成交面积已经和新房住宅的成交面积几乎齐平。

市场情况实际上也印证了本文开头的阐述：

苏州楼市分化极其严重，新房市场几乎只供应高端住宅，刚需刚改只能在二手房市场释放需求。

特别近期成交量比较好的二手房小区，大部分都是好地段的老新村小区，更是为未来的楼市发展提供明确的指向：

在二手房市场，便宜是王道。新房市场快速进行产品迭代，营销方式和讲故事的方式卷到离谱，在高端领域，大平层产品进了二手房市场很难与新房竞争，只会陷入套牢的陷阱。

盲目打新，盲目追大平层的风气，应该尽快停下来了。